地主株式会社について

Q.1
地主株式会社は何をしている会社ですか?

地主株式会社とはJINUSHIビジネスに特化した、東証一部上場の不動産金融商品のメーカーです。
独自のビジネスモデルを軸に、日本一の地主を目指します。

Q.2
JINUSHIビジネスとはどういったものですか?

JINUSHIビジネスとは 「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」 建物を建てず「地主」に徹するから、JINUSHIビジネスといいます。
JINUSHIビジネスは建物を所有せず、テナントと長期の事業用定期借地権設定契約を締結し、長期安定収益を生み出します。

JINUSHIビジネスとは
Q.3
JINUSHIビジネスの強みは何ですか?

JINUSHIビジネスの3つの強み

  • (1) 追加投資が不要
    建物の建設・所有はテナント負担であるため、保守・修繕・改装などの追加投資が不要です。
  • (2) 長期安定収益が見込める
    20~30年程度の長期の契約期間で、建物はテナントが投資するため、退去リスクが低く、長期安定収益が見込めます。
  • (3) 資産価値が下がりにくい
    契約終了時は、流動性の高い更地で返還されるため、資産価値が下がりにくい特徴があります。
Q.4
JINUSHIビジネス誕生のきっかけは?

JINUSHIビジネスの誕生

JINUSHIビジネスは創業者である松岡の過去の苦い経験から生まれました。松岡は前職の総合商社グループの不動産会社時代(1990年代後半)に、滋賀県でGMS(総合スーパー)の開発及び建物賃貸事業を手がけておりました。当初、事業は順調でしたが、テナントであるGMSが、経営不振に陥り店舗から撤退する事態となりました。幸い駅前に立地していたので後継テナントを誘致できましたが、その出店条件として建物改装の追加投資や賃料減額を余儀なくされました。この経験から特定の業態やテナントの専用の建物を所有するリスクを思い知らされ「建物を建てず土地だけを貸せば、失敗に至らなかったのでは」という発想が生まれました。
これに先立ち、1992年の借地借家法の改正で事業用定期借地権が制定され、土地は長期間テナントに貸した後、必ず更地で地主に返還されることとなりました。
松岡はこの事業用定期借地権を使って、建物を所有せず、土地のみに投資し、安全で長期に安定した収益をもたらす不動産投資商品JINUSHIビジネスをつくり、当社のビジネスの柱とすることに決めました。2000年の春、ちょうど当社を設立した頃のことです。

JINUSHIビジネスの誕生
Q.5
競合先はどの程度いますか?
最近は総合商社や不動産デベロッパーが土地のみの投資を行うケースも増えてきており、競合先は増加傾向にありますが、当社のように底地投資に特化している会社は存在しないと認識しております。この要因は、一概に言えるものではないですが、日本において不動産ビジネスは工夫を凝らした建物を建てることによって土地及び建物の価値を上げるもの、との認識があるように考えており、土地だけに特化したJINUSHIビジネスの合理性や相場観に確信が持てないことが参入障壁になっていると考えております。
当社はJINUSHIビジネスのみを展開する唯一の事業会社として、またグループ会社の地主アセットマネジメントが地主プライベートリート投資法人(以下、「地主リート」)を設立したことで不動産金融業界内での地位を確立しており、他社をリードする存在となっております。
Q.6
競合先に対する当社の競争優位性は何ですか?

グループ会社の地主アセットマネジメントは2016年9月、底地特化型リートである地主リートを設立しました。これによりJINUSHIビジネスは土地の仕入から売却、その後の資産管理まで、一貫した収益モデルとして完成しました。
地主リートは2021年1月の第5次募集で、設立当初掲げた「運用開始5年目に1,000億円以上の資産規模」の目標を達成し、今後は中期で3,000億円以上の規模を目指していきます。

※ 取得時の鑑定評価額ベースの金額です(億円未満を切り捨てて記載しています)。

・上記シナリオは一定の仮定及び前提に基づく現時点における想定であり、その実現を保証するものではありません。

・不動産市況その他様々な要因により上記シナリオを達成できない可能性があります。

Q.7
JINUSHIビジネスで誘致するテナントは?

テナントはスーパー、ドラッグストアなどの生活必需品を扱う業種を中心に、物流・工場・倉庫など多様化しています。

既存テナント
スーパー
ドラッグストア
ホームセンター
家電量販店
新たなテナント(社会インフラの拡大)
物流・工場・倉庫
ホテル
保育園
メモリアルホール
スポーツクラブ
学校法人
JINUSHIビジネス開発実績(累計)

地域分散

用途分散

Q.8
土地の情報は、どのようなルートから収集していますか?

土地の情報は大きく分けて3つのルートより取得しています。

  • (1) 出店を希望するテナントから直接、出店を前提とした土地の購入依頼を受ける場合。
  • (2) 敷地すべてを住宅開発する需要がない場合に、住宅デベロッパーから隣接地に生活利便施設を開発してほしいと依頼を受ける場合。
  • (3) 当社の営業担当者が独自のネットワークを活かして土地情報を取得する場合。
Q.9
なぜテナントは土地を保有しないのでしょうか?
大きな要因として、テナントは本業に資本を集中したいと考えていることが挙げられます。当社が土地に投資することで、テナントは営業用資産の建物の投資のみで出店できるため、JINUSHIビジネスは当社とテナント双方にメリットがあるものとなっております。昨今のROE等の経営指標が注目される傾向が、よりテナント自身が固定資産である土地を持ちたがらない流れに拍車をかけております。
Q.10
JINUSHIビジネスによる土地使用の条件(定期借地権)の内容はどのようなもの?
テナントと事業用定期借地権を設定(主な契約期間は20〜30年)しています。テナントにとっては、地主保護の事業用定期借地権設定契約は一見厳しくも見える条件ですが、テナントには土地を保有したくないニーズがあることや、テナントも建物投資を行い出店するため、将来収益を十分に検討した上で契約を締結していることがあるため、当社とテナントの利害が一致しているものとなっております(当社から見ると、契約条件を厳しく設定すれば、不動産投資商品の収益の安定につながることになります)。
また、当社では誘致するテナントを商慣習やその地域での出店戦略の面からも吟味しており、物件毎にベストと考えられるテナントを選定し契約を行なっております。
Q.11
土地が販売できないことはないのですか?
当社は、基本的に土地購入時にテナントの誘致や、地主リートやJリートなどの販売先の見通しをつけているため、購入した土地が販売できない状況は想定しにくくなっております。
しかし、販売できない場合も想定し、銀行借入の期間を10年程度から30年程度と長期化することや財務制限条項の撤廃など、不測の事態に備えてのリスクヘッジを行い、経営の安定化を目指しております。100年に1度の不況と言われたリーマンショックの時でも、3年後には不動産市況が回復しました。当社は、経済危機があったとしても、3年程度の時間があれば不動産市況は回復すると考えております。
また、上述の通り、土地購入時にテナントの誘致は完了しているため、土地が販売できない場合でも、当社に安定した地代収入があるため、継続した事業運営は可能であると考えております。

当社グループについて

Q.1
地主アセットマネジメントとはどういった会社ですか?

地主アセットマネジメントは、当社が100%出資し、JINUSHIビジネスの商品のみを組み入れの対象とした底地特化型の私募リート「地主プライベートリート投資法人(以下、地主リート)」の組成・運用事業を行うことを目的として2016年4月に設立しました。
これまで当社はJINUSHIビジネス商品を機関投資家等に販売し、底地のマーケットを作ってきましたが、地主リートを組成することにより、JINUSHIビジネスを自社ブランド化することになります。
土地の売り手である当社と買い手である地主リートは同一グループ内であるものの、売買価格に関して利益相反関係にあるため(当社は高く売りたい、地主リートは安く買いたい)、売買価格が不適切になる可能性を考慮し、当社グループ内のガバナンス体制の強化、社外のモニタリング体制の強化により土地の売買価格を鑑定評価額に基づくなど、適正に評価する体制を構築しております。

地主アセットマネジメント
Q.2
地主リートとは?

安定的なキャッシュフローが長期にわたって見込め、建物の保守修繕などの追加投資を要しない、事業用定期借地権を活用した安全な不動産投資手法であるJINUSHIビジネスを通じて、投資家の皆様の資金を安全に運用しております。

Q.3
地主リートを組成することにより、当社グループにどのような効果がありますか?
金融機関等の機関投資家の皆様に地主リートへ出資して頂くことにより、JINUSHIビジネスの一層のマーケット拡大に繋げていきたいと考えております。当社グループとしては地主リートの成長が、マーケットの拡大につながり、結果として、売上高の増加はもとより土地の仕入れ拡大にも大きく寄与し、業績拡大に繋がると考えております。
JINUSHI リート

地主アセットマネジメント株式会社が運営する投資法人「地主リート」を紹介しています。

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