地主株式会社について
JINUSHI ビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地マーケットを確立。独自ビジネスモデルを軸に、日本の大地主を目指します。
JINUSHIビジネスの3つの強み
- (1) 追加投資が不要
建物の建設・所有はテナント負担であるため、保守・修繕・改装などの追加投資が一切不要です。 - (2) 長期安定収益が見込める
20年～30年程度の長期の契約期間で、建物はテナントが投資するため、退去リスクが低く、長期安定収益が見込めます。 - (3) 資産価値が下がりにくい
契約終了時は、流動性の高い更地で返還されるため、資産価値が下がりにくい特徴があります。
JINUSHIビジネスは過去の苦い経験から生まれました。
前職の総合商社グループの不動産会社時代（1990年代後半）に、滋賀県でGMS （総合スーパー）の開発及び建物賃貸事業を手がけておりました。
当初、事業は順調でしたが、テナントが、経営不振に陥り店舗から撤退する事態となりました。幸い駅前に立地していたので後継テナントを誘致できましたが、その出店条件として建物改装の追加投資や賃料減額を余儀なくされました。
この経験から特定の業態やテナントの専用の建物を所有するリスクを思い知らされ、「建物を建てず土地だけを貸せば、失敗に至らなかったのでは」という発想が生まれました。
これに先立ち、1992年の借地借家法の改正で事業用定期借地権が制定され、土地は長期間テナントに貸した後、必ず更地で地主に返還されることとなりました。
この事業用定期借地権を使って、建物を所有せず、土地のみに投資し、安全で長期に安定した収益をもたらす不動産投資手法JINUSHIビジネスをつくり、当社のビジネスの柱とすることに決めました。
2000年の春、ちょうど当社を設立した頃のことです。
当社はJINUSHIビジネスのみを展開する唯一の事業会社として、またグループ会社の地主アセットマネジメントが地主プライベートリート投資法人(以下、「地主リート」)を設立し、成長させたことで不動産金融業界内での地位を確立しており、他社をリードする存在となっております。
また、当社では誘致するテナントを商慣習やその地域での出店戦略の面からも吟味しており、物件毎にベストと考えられるテナントを選定し契約を行なっております。
しかし、販売できない場合も想定し、銀行借入の期間を10年程度から30年程度と長期化することや財務制限条項の撤廃など、不測の事態に備えてのリスクヘッジを行い、経営の安定化を目指しております。100年に1度の不況と言われたリーマンショックの時でも、3年後には不動産市況が回復しました。当社は、経済危機が発生したとしても、3年程度の時間があれば不動産市況は回復すると考えております。
また、上述の通り、土地購入時にテナントの誘致は完了しているため、土地が販売できない場合でも、当社に安定した地代収入があるため、継続した事業運営が可能であると考えております。
当社グループについて
地主アセットマネジメントは、当社が100%出資し、JINUSHIビジネスの商品のみを組み入れの対象とした底地特化型の私募リート「地主プライベートリート投資法人(以下、地主リート)」の組成・運用事業を行うことを目的として2016年4月に設立しました。
これまで当社はJINUSHIビジネス商品を機関投資家などに販売し、底地のマーケットを作ってきましたが、地主リートを組成することにより、JINUSHIビジネスを自社ブランド化することになります。
土地の売り手である当社と買い手である地主リートは同一グループ内であるものの、売買価格に関して利益相反関係にあるため（当社は高く売りたい、地主リートは安く買いたい）、売買価格が不適切になる可能性を考慮し、当社グループ内のガバナンス体制の強化、社外のモニタリング体制の強化により土地の売買価格を鑑定評価額に基づくなど、適正に評価する体制を構築しております。
